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【危険!】ワンルームマンション投資で儲かっている人を見たことが無い!

ワンルームマンション投資 キャッチ画像
yamato1720
記事内に商品プロモーションを含む場合があります

不動産投資。

株式投資や債券投資のような伝統的な投資ではありますが、ことワンルームマンション投資については、儲かっているという人を見たことがありません。

それどころか、長期のローン契約をさせられたうえ、自己資金の持ち出しで税金や修繕費を負担している状態・・・。

ワンルームマンション投資を行い、こういった状態になっている方の話をよく聞くので、どうしてこうなってしまうのか?考えていこうと思います。

くま君
くま君
不動産投資家かぁ。
毎月の家賃収入で生活していくって憧れるなぁ。
でも、やめておいた方がいいの?
アキ子
アキ子
不動産投資を否定している訳じゃないよ❓
ワンルームマンション投資を危険と思っているのよ。
実際にうまくいっている人って身近にいないからね。
今回はその理由を考えてみるよ❢
くま君
くま君
ワンルームマンション投資がうまくいかない事が多いのかぁ。φ(..)メモメモ

ワンルームマンション投資で多くの方が損をする

ワンルームマンション投資 損をする

現実とはかけ離れた見積もり資料

今(2023年1月25日)「ワンルームマンション投資」とGoogleで検索をかけたらTOPに『サラリーマンの4人に1人が始めている不動産投資』という売り文句が出てきました。

『家賃収入でローン返済。ローン返済後、年間96万円の家賃収入』と書かれ、注意書きをみると『ローン返済期間中はローン返済に充当されます。家賃8万円で貸し出しをした場合を想定。将来の運用成果を保証するものではありません。』と書かれています。

凄いですね!

何年で返済する予定なのかはわかりませんが、ローン返済後も同じ家賃を維持できる前提で計算されています。

新築であれば35年のローンも組んでくれる金融機関も多いようで、35年で返済している方が多いです。

普通に考えて、新築マンションであったとしてもローンを払い終わった後は築35年の物件。

建物の修繕費用は必要になるし、新築時の家賃を維持できている方が奇跡的。(場所が良過ぎて上がる場合はあるそうです)

当然の事ながら、家賃は下げないと入居者は獲得出来ないでしょうし、修繕費もかかってきます。

ワンルームマンション投資には、広告には書かれていない初期費用がかかってきます。

項目 %は物件価格から× 項目 %は物件価格から×
仲介手数料 最大3%+6万円 印紙代 10,000円
登録免許税 2.0% 不動産取得税 3%(優遇措置有り)
ローン事務手数料 2%前後 司法書士報酬 約50,000円

他にも細かくありますが、初期費用全体の5~8%と言われています。

また、購入後に毎月かかるコストがあります。

項目 かかるコスト 項目 かかるコスト
ローン返済 年利1.5~2.5% 管理費・修繕積立金 年間15~18万円
火災保険 年間約3万円 空き家リスク 1ヵ月分の家賃
固定資産税・都市計画税 約7~10万円 退去時の修繕費 5万円(毎年ではないが平均額で)
広告費 空き室時の経費。

家賃1ヵ月分は必要

賃貸管理の委託費 家賃の約5%。

↑物件取得後も上記のようなコストが毎年かかってくる事になります。

こういったコストを頭に入れて「それでも利益が出る!」と計算されて投資される分には問題無いと思いますが

ワンルームマンション投資で「後悔している」と言われる多くの方は「不動産業者からこのような説明を受けていない。」とか、物凄く単純にざっくりと「家賃-ローン返済額=不労所得」と説明されている方も多い。

次の項目では実際に例をあげて計算していこうと思います。

物件価格2,000万円。家賃7万円。表面利回り4.2%を仮定して計算してみます

物件価格2,000万円。家賃7万円。表面利回り4.2%のワンルームマンションを投資用物件として、不動産業者に紹介されたとします。

紹介している側は「ローンが終わったら家賃の部分がそのまま年金の足しになり、不労所得になりますよ!」といった感じで猛プッシュしてきます。

物件価格と、家賃収入のみで計算した利回りを表面利回りと言います。

年間家賃収入(84万円)÷物件価格2,000万円=4.2%表面利回り

この表面利回りの計算は別に悪いっていう事では無くて、不動産投資に対する収支を計算する際に目安と用いる事が多いです。

そう、あくまで「目安」なんですね。

実際には先ほど説明したようなコストがかかってきます。

それを考慮してシミュレーションしてみると

不動産業者の説明 実際にかかるコストを入れる(空室が発生しなかった場合) 空き室が年間10%あるとして 10年後家賃が10%下がると想定して
物件価格 2,000万円 2,000万円 2,000万円 2,000万円
初期費用(仲介手数料等6%で計算) 120万円 120万円 120万円 120万円
家賃収入分(年間) 7×12=84万円 84万円 75.6万円 68万円
管理費・修繕積立金 説明なし 約15万円 約15万円 約15万円
固定資産税+火災保険 約10万円 約10万円 約6万円
退去時の修繕+広告費 0 家賃の2ヶ月分で計算14万円 家賃の2ヶ月分で計算13万円
ローン返済(金利1.5%) 年間約78万円 年間約78万円 年間78万円 年間78万円
年間コスト合計 78万円 約103万円 約117万円 約112万円
年間収支 +6万円 -19万円 -41.4万円 -44万円

ざっくりと表にしてみると、実質的にはこんな感じの利回りになると思われます。

ローンを組んで、実際にかかる経費を計算してみると、不動産業者が最初に提示したリスク無しの説明以外は、全て赤字投資になる結果になりましたね。

このワンルームマンション投資で失敗してしまうと、35年ローンで35年間負債の為に自分の収入から持ち出しを行い長く、苦しい生活を強いられる可能性が高いです。

もし、こうなってしまったら速攻でワンルームマンションを手放(売却)し、少しでも早くて傷が浅いうちに損切りしてしまう事が得策だと思います。

ワンルームマンション投資被害が減らない

ワンルームマンション投資 よくない所

ターゲットがエリートサラリーマンである事が多い

サラリーマン(特に上場企業の正社員)は、社会的な信用が高く、銀行ローンも通りやすい。

それでいて年収も平均に比べたら高めで「投資に興味を持つ」という方が多いので、ワンルームマンション投資を勧めてくる不動産業者がターゲットにしやすい層になります。

それでワンルームマンション投資に手を出した人が、会社の同僚や友人に紹介して30~60万円の紹介料をもらう・・・。

これってよくあるパターンで、ワンルームマンション投資の失敗で相談に来る方の多くはこういった経験をお持ちだそうです。

どうして、そんなエリートと呼ばれるサラリーマンの方がこういったワンルームマンション投資に引っかかってしまうのか。

一般的なアパートやマンションの一棟投資をするとなると、少なくとも5,000万円以上1億円位はかかるのですが、新築ワンルームマンション投資であれば2,000万円~3,500万円の間で始める事ができ、年収500万円位のサラリーマンの方でも十分にローンを組んで始める事ができるのです。

エリートサラリーマンといっても、仕事に関しては詳しくて出来る男なのかもしれませんが、不動産投資に長けている訳では無い為、こういった事が起こりやすくなります。

また紹介料が高いので、会社の同僚や後輩を1人紹介すると紹介料50万円とかもらえるのも、ワンルームマンション投資被害者の数を多くしている原因の1つですね。

「ローンが通りやすい」「投資に興味を持っている」「資産が欲しくなっている」こういった条件を備えているサラリーマンを、不動産業社が放っておく訳もなく、猛プッシュで営業をかけてくるので被害はなかなか収まらないのかもしれませんね。

日本人のマネーリテラシー(金融知識)が低い

日本人のマネーリテラシーの低さも関係しています。

これは日本人をディスってる(侮辱している)訳でもなんでもなくて、我々日本人はそもそも金融教育を受けていないのです。
金融リテラシーマップ
※金融広報中央委員会「金融リテラシー調査(2022 年)」より引用
↑の表は金融広報中央委員会が行っている日本人のマネーリテラシーに関する調査報告書なのですが、2022年の問題に対する正答率は55%程度しかありません。

難しい問題を出題していると考える方もいらっしゃるかもしれませんので、一例を挙げてみると

設問の具体例


①平均以上の高いリターンのある投資には、平均以上の高いリスクがあるものだ
(正しい)(間違っている)(わからない)

②何かを買う前に、それを買う余裕があるかどうか注意深く考える。
(あてはまる)(どちらともいえない)(あてはまらない)


↑こういった問題が続くようで、別にさして「難しい」問題では無いです。

①高いリターンを狙うような投資をするには、その分高いリスクがあります。(高いリターンで低リスクは基本的に詐欺です)

②何かを買う前に、それを買う余裕があるかどうか注意深く考えないと、先々の生活が苦しくなってしまうリスクが出てしまいます。
購入する前は必ずよく考えて、本当に今必要なのか?購入してもその後の生活に支障はないのか?をしっかり考えてから購入するべき。

といった回答がノーマルな回答でしょう。

日頃からマネーリテラシーの向上を意識して、様々な情報に触れるべきですね。

ワンルームマンション投資のメリットばかりを伝える営業トーク

ワンルームマンション投資の営業をされている方は、露骨にメリットばかりを伝える方が多いです。

メリットばかりの営業例


①将来年金になります。

②生命保険の代わりになります。

③税金対策になります。

①将来の年金になる。

ローン返済が終了する35年後。

そのワンルームマンションはどの位の家賃と価値になっているでしょうか。

この辺は誰にもわかりませんが、人口減少が続く日本で、35年前のワンルームマンションが投資以上の収益を挙げている事は考えにくいですね。

表面利回り4.2%の物件のシミュレーションでも説明しましたが、基本的にはローン返済と修繕費、管理費等のランニングコストで赤字が続いていくので、投資した金額を回収するだけでも無理があるでしょう。

②生命保険の代わりになる。

ローンを組む際に、団体信用生命保険に加入します。

なので、ローンの途中で不慮の事故や病気によって、不幸にも無くなってしまった場合でも、団体信用生命保険からローンが返済されるので、家族にワンルームマンションを資産として残すことが出来ます。

これだけ聞くと良いように聞こえるかもしれませんが、赤字経営が続くワンルームマンション投資を続けるリスクを取る位なら、掛け捨ての生命保険にでも加入した方がよっぽどいいですね。

筆者自身は独身なら民間生命保険への加入の必要はないと思いますが、ワンルームマンション投資を生命保険代わりというような考えでいくのなら、民間の生命保険に加入します。

掛け捨ての生命保険だったらお金を払うだけなので、多額のローンを背負うリスクはありませんし、物件が空き家になるリスクを考える必要もありません。(もちろん修繕費も考えなくて良い)

しかも掛け捨て生命保険なら現金で保険金が給付されるので、ワンルームマンションを残されるより自由度が高い資産が残ります。

ワンルームマンションを残されて、賃貸運営を続けるにしても売却するにしても、大変な作業が残る事になります。

③税金対策になる。

税金対策にもなりますよ!

というセールストークもよく耳にする話です。

これって実はワンルームマンション投資による赤字の一部を、所得税から引いてくれる。という構造なのです。

つまり

ワンルームマンション投資の事業自体は赤字運営だから節税になっているのです・・・。

ワンルームマンション投資で赤字になる事で、所得税の一部を減額してくれる事って節税って言いますかね。

筆者の感覚では、それは節税とは言わないですね。

やはり大きな金額のローンを背負うリスクを負って投資するのであれば、そんな節税効果よりも、ワンルームマンション投資自体で黒字化しないといけませんね。

まとめ

ワンルームマンション投資 まとめ

ワンルームマンション投資をするなら、インデックス投資か高配当株投資をおすすめします

いかがだったでしょうか。

今回はワンルームマンション投資について解説してみました。

ここ数年、ワンルームマンション投資による失敗で頭を抱えている方が増えていますね。

不動産投資自体は伝統的な投資手法で、多額の利益を出しておられる方がたくさんおられるのは事実です。

ですが、そういった収益物件を見極める目を持っていないと、ただ借金(ローン)を背負わされて、苦しい生活を余儀なくされる方がたくさんいらっしゃることも事実です。

なので、素人が不動産投資に手を出す事は筆者的にはおすすめできません。

不動産投資をするよりかは全世界インデックス投資か、高配当株投資の方が再現性が高く、収益をあげやすいのでおすすめです。

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アキ子
アキ子
↑全世界インデックス投資と高配当株投資について紹介しています。
参考にして頂けると嬉しいですね❢

投資には必ずリスクがあるので、あくまで自己責任でお願いします。

今回も皆様のお役に立てたら幸いです!

次回も役立つ情報を発信出来るように頑張りますのでよろしくお願いいたしますm(__)m

以上!

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やまと
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投資家、倹約家、介護職員
介護職員として日々の生活を送りながら投資、倹約についての情報を発信しています! 読んで頂けるだけで得する情報をモットーに当ブログ『やまとの挑戦!』を運営中! 投資は全世界インデックス運用を推奨! 皆様の資産が大きくなると幸いです!
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